שמאי "מייעץ" ו"שמאי מכריע" על-פי חוק התכנון והבניה

מעמדם וסמכויותיהם של שמאי "מייעץ" ו"שמאי מכריע" על-פי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ותקנותיו - מבט עיוני ומעשי

לתוכן העניינים של הספר - לחץ/י כאן

המוסדות "שמאי מייעץ" ו"שמאי מכריע" הורתם בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ותקנות על-פי חוק זה. קיים הבדל מהותי בין שני המוסדות הללו. המוסד של "שמאי מכריע" הינו בעל תכונות של גוף מעין-שיפוטי על כל המשתמע מכך. לא כך הוא לגבי ה"שמאי המייעץ" המשמש בעצם נדבך אפשרי וכעזר בעבודת ועדות הערר למיניהן.

נקודת המוצא לדיון בסמכויותיו של השמאי המכריע נמצאת בחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008 (להלן: "תיקון 84"). תיקון זה הכניס שינויים משמעותיים בכל הנוגע לאופן התקיפה של חיוב בהיטל השבחה, ואלה השפיעו גם על סמכויותיו ותפקידו של השמאי המכריע. בתמצית, בנוסחו הנוכחי, חוק התכנון והבניה מאפשר לחייב בהיטל השבחה, שאינו חולק על החיוב כשלעצמו אלא על גובהו, לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע. על החלטתו של שמאי המכריע ניתן לערור לפני ועדת הערר. להרחבת היריעה, יצויין כי לשמאי המכריע (ואף ל"שמאי מייעץ") מוקנים תפקידים במסלולים נוספים שעניינם תקיפה של חיוב בהיטל השבחה.

על מעמדו ותפקידו של השמאי המכריע לאחר תיקון 84 ניתן ללמוד מפרק ט'1 לחוק התכנון והבניה, שבו מוסדרת הכללתם של שמאי מקרקעין ב"רשימת שמאים מכריעים", בהתאם להמלצתה של וועדה מייעצת ובכפוף לתנאי כשירות שנקבעו לעניין זה. בהמשכו של אותו פרק בחוק נקבעו אף כללים שנועדו למנוע ניגוד עניינים בפעולתו של השמאי המכריע, וביניהם האיסור שחל על השמאי המכריע לעסוק בכל עיסוק אחר פרט לעיסוקו זה בכפוף לחריגים.

כמו-כן, נקבע שדין שמאי מכריע כדין עובד הציבור לעניין חוק העונשין, התשל"ז-1977. הוראות אלו נועדו לבצר את מעמדו של מוסד השמאי המכריע ולהגביר את אמון הצדדים בו. תנאי שכרו של השמאי המכריע הוסדרו גם הם בתקנות (תקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ), התשס"ט-2009).

בהמשך לכך, בדברי ההסבר להצעת החוק שהובילה לחקיקת תיקון 84 צויין, בין השאר, כי "כדי שההליך המתנהל לפני השמאי המכריע אכן ייערך באופן הגון וראוי, יש לוודא כי מי שמכהן בתפקיד זה אכן כשיר לכך". כן נאמר בהם כי "שמאי מכריע הוא מעין שופט או בורר בעניין המובא לפניו ועל-כן יש להקפיד מאוד בכל חשש לניגוד עניינים". בהמשך לכך, גם הפסיקה עמדה על מאפיינים "מעין-שיפוטיים" בפעולתו של השמאי המכריע.

בדברים אלה יש כדי להצביע על מעמדו של השמאי המכריע לאחר תיקון 84 כגורם ניטראלי ואובייקטיבי ועל חיזוקם של המאפיינים המעין-שיפוטיים בפעילותו. זאת, לצד ההנחה העומדת בבסיס מינויו של השמאי המכריע לפיה הוא ניחן במומחיות ובכישורים מקצועיים לחוות דעה בשאלות שמאיות.

תפקידם של ה"שמאי המייעץ" וה"שמאי המכריע" נסוב סביב שני מסלולי דיון: האחד, תביעות פיצויים על-פי חוק התכנון והבניה; השני, עררים בנושא היטל ההשבחה.

לראשונה ספר ייחודי המאחד תחת "מטרייתו" את הדין, דברי הסבר, ההלכה הפסוקה ודברי מומחי המשפט ועוד.

הספר מהווה שילוב מיוחד ונדיר של תיאוריה ופרקטיקה בהתייחסות לנושא החובק פעילות רחבה של בתי-המשפט וועדות הערר לתכנון ובניה.

ייחודו של הספר בכך שהוא מביא בשפה משפטית שווה לכל נפש את תמונת מעמדם של שמאי מכריע ושמאי מייעץ דרך עיני הדין, ומאות פסיקות של בתי-המשפט ווועדות הערר השונות.