תביעה לסילוק יד במקרקעין ניתן להגיש הן בדרך של הגשת תביעה רגילה סדר דין רגיל תוך שמתכונתה ודרך הגשתה כפופים לתקנות סדר הדין האזרחי בכל הקשור לתביעה במקרקעין, והן בדרך של תביעה בסדר דין מקוצר. אימתי ניתן להגיש תביעה לסילוק יד במקרקעין בסדר דין מקוצר?

 

תקנה 202 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "תקנות סדר הדין האזרחי" או תקסד"א"), קובעת לאמור:

 

"202. תביעות לפי סדר דין מקוצר (תיקון: התשס"א (מס' 5))

ואלה תביעות שהתובע יכול להגישן לפי סדר דין מקוצר:

(1) תביעות על סכום כסף קצוב, בריבית או בלי ריבית, הבאות:

(א) מכוח חוזה או התחיייבות מפורשים או מכללא, ובלבד שיש עליהן ראיות שבכתב;

(ב) מכוח חיוב לשלם סכום כסף קצוב שעילתו בהוראה מפורשת של חיקוק;

(2) תביעות של רשות מקומית לתשלום סכום כסף קצוב המגיע לה בחזקת רשות מקומית על-פי כל דין כארנונה, כהיטל, כאגרה או כדמי השתתפות;

(3) תביעות לסילוק יד ממקרקעין, או לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 חל עליו, ובלבד שיש עליהן ראיות בכתב."

(ההדגשה אינה במקור)

 

על-פי תקנה זו התביעות לגביהן נדרשת ראיה בכתב הינן:

 

1. תביעה מכוח חוזה מפורש;

 

2. תביעה מכוח התחיייבות מפורשת;

 

3. תביעה מכוח חוזה מכללא;

 

4. תביעה מכוח התחיייבות מכללא;

 

5. תביעה לסילוק יד;

 

6. תביעה לפינוי מושכר על-פי תקנה 215ז לתקנות סדר הדין האזרחי (פרט ט"ז) באמצעות הליך מיוחד לדיון בתביעות לפינוי, או באמצעות סדר דין מקוצר בהתאם לתקנה 202(3) לתקנות סדר הדין האזרחי, שאין חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") חל עליו, כלומר, תביעה המתייחסת לשכירות בלתי-מוגנת כהגדרתה.

 

כיום ההבדל היחידי בין תביעה רגילה אל מול זו שבסדר דין מקוצר הינו שלגבי תביעות בסדר דין מקוצר קיים מנגנון סינון שבמסגרתו מתקיים הדיון בבקשת רשות להתגונן. בדרך זו, ייתכנו מקרים בהם בית-המשפט יסרב ליתן למבקש את הרשות ובכך יקטין את הנטל הרובץ על בית-המשפט לנהל דיון. ובמילים אחרות, מטרת ההליך של סדר דין מקוצר הוא למנוע דיון בלתי-נחוץ בתביעה וזאת כאשר אין לנתבע כל הגנה בפניה {ראה ת"א (ת"א) 217213/02 צוות גדרון 1989 בע"מ נ' עיריית רמת השרון, תק-של 2004(3), 879 (2004) וכן רע"א 2477/94 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' אזולאי הנרי, תק-על 94(2) 170,5 (1994)}.

 

ההבדל העיקרי  בין תביעה בסדר דין רגיל לבין תביעה בסדר דין מקוצר הינו כדלהלן:

 

1. בהליך של סדר דין מקוצר יש לקבל מבית-המשפט רשות להתגונן בעוד שבהליך אזרחי רגיל אין הצורך לבקש הרשות.

 

2. בהליך של סדר דין מקוצר התובע רשאי לחקור את הנתבע על תצהירו טרם החלטת בית-המשפט האם ליתן לנתבע רשות להתגונן בעוד שבהליך אזרחי חקירה שכזו מתאפשרת רק בהליך של הוכחות.

 

3. תקנה 207(א) לתקסד"א מאפשרת לבית-המשפט להורות, על-פי בקשת תובע, על עיקול נכסי הנתבע, לאחר הגשת בקשת רשות להתגונן מטעמו. בקשה שכזו יכולה להינתן אף בעל-פה בעוד שבהליך רגיל על התובע להגיש בקשה בכתב.

 

4. בהליך של סדר דין מקוצר ישנה חובה מוחלטת לסמוך את טענות הנתבע בתצהיר בעוד שבהליך רגיל אין צורך בתצהיר למעט הליך של סדר דין מהיר.

 

היתרון בהגשת תביעה בהליך של סדר דין מקוצר מתבטא בכך שהנתבע איננו זכאי להגיש כתב הגנה מטעמו באופן אוטומטי שכן, יהא עליו לקבל את רשותו של בית-המשפט על-מנת שיוכל להתגונן זאת בניגוד להליך אזרחי רגיל, שם הנתבע זכאי באופן אוטומטי להגיש כתב הגנה מטעמו, ללא כל בקשה ו/או אישור מבית-המשפט. בהליך מקוצר, על הנתבע להגיש לבית-המשפט בקשת רשות להתגונן הנתמכת בתצהיר.

 

במקרה ובית-המשפט נתן לנתבע רשות להתגונן, התביעה שהוגשה תועבר להליך רגיל. אולם, במידה ובית-המשפט לא נתן לנתבע רשות להתגונן בפני התביעה, יהא רשאי התובע לקבל לטובתו פסק-דין כנגד הנתבע.

 

מתקנה 202(3) לתקסד"א עולה כי על-מנת שנוכל להגיש תביעה לסילוק ידו של אדם, בהליך של סדר דין מקוצר, ישנם שני תנאים מצטברים:

 

האחד, המדובר בתביעה לסילוק יד או בתביעה לפינוי שחוק הגנת הדייר כאמור, לא חל עליו.

 

השני, יש ראיות בכתב.

 

כאשר נתבע מגיע למסקנה כי התביעה שהוגשה כנגדו איננה צריכה לידון בהליך של סדר דין מקוצר עליו להגיש לבית-המשפט בקשה למחיקת הכותרת של סדר דין מקוצר. חשוב לציין, כי יש להגיש הבקשה למחיקת הכותרת בצירוף בקשה להארכת מועד להגשת בקשת רשות להתגונן וזאת על-מנת שלא לפספס את מועד הגשת בקשת רשות להתגונן במידה והבקשה למחיקת כותרת תידחה על-ידי בית-המשפט. בכך, לא יחשוף הנתבע את קו הגנתו.

 

תקנה 202(3) לתקנות קובעת כי ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר חל עליו בסדר דין מקוצר ובלבד שיש עליו ראיות שבכתב. יודגש כי די בראשית ראיה לצורך הגשת התביעה, ואין צורך בראיה בכתב לגבי כל אחת מהעובדות הנטענות בכתב התביעה. די, למשל, כי לתביעה יצורף מסמך שיאזכר את הסכום הנתבע. כך למשל, חוזה שכירות מהווה לעניין זה ראיה בכתב מספקת, לתובענה בסדר דין מקוצר {ת"א (פ"ת) 4512/04, בש"א (פ"ת) 3803/04, 3802 היפר דודו בע"מ ואח' נ' י.ר. לנקרי מסחר, תק-של 2005(2), 9708 (2005); ע"א 5520/90 חברת שבח שרון בע"מ נ' בנק איגוד, פ"ד מו(5), 462 (1992); בר"ע 662/04 שגיא רוכמן נ' מלון נפטון בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.07.04)}.

 

דרישת התקנה לראיות בכתב אינה מפרטת את מהות הדרישה, לא לעניין צורת הראיה ואופיה ולא לעניין כמות הראיות הנדרשות. התקנה גם לא פרשה האם הראיה צריכה להיות אך ורק לשם כריתת החוזה או במקרה של ההפרה. אף את התוכן לשאלת ההפרה לדרישת התקנות מילאו הלכות בתי-המשפט. נראה שהיה מקום לבחון מחדש את ניסוחה של התקנה רק שתתוקן באופן שהדברים יובהרו ויוגדרו הן להיקף הראיות הנדרש והן לצורתן {ת"א (ב"ש) 1224/05, בש"א (ב"ש) 3103/05 יוסף ארוש ואח' נ' זינו מיכאל, תק-של 2005(2), 6821 (2005)}.

 

אי-אפשר שלא לבחון את "דרישת הכתב" שבתקנה זו באספקלריה של גישת בתי-המשפט בשאלת דרישת הכתב בעסקות מקרקעין, לאור סעיף 8 לחוק המקרקעין. כאן הוטבעה גישה אשר הכירה, בפסגתה, אף במסמך בלתי-חתום בידי מי מהצדדים כמסמך בכתב בהתאם לדרישת סעיף 8 הנדון. יתירה מזה, בית-המשפט אף קיבל תהליך הסכמות בעל-פה שהבשיל לגמר וביצוע עסקה כקיום מצוות סעיף 8 לחוק {ראה ספרו של ד"ר פ' נרקיס דרישת הכתב בעסקות מקרקעין (מהדורה 1998)}.

 

בתי-המשפט כאמור פירשו את מצוות התקנה כלהלן. באשר למהות הראיה שבכתב קבעו כי הראיה חייבת להיות מסמך בכתב בחתימת או בעריכת הנתבע, מסמך הערוך או החתום בידי התובע אינו יכול לשרת את מצוות התקנה {ראה ספרו של שופט אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי, 283}.

 

כך למשל, כתב התחייבות של חבר אגודה בו קיבל על עצמו להיות קשור בספרי האגודה הוא בבחינת "מסמך מהותי", ועל התובע לצרפו לכתב התביעה או להביא בו את נוסחו. בתביעה המוגשת בסדר דין מקוצר יש לצרף מסמך. אך משלא כפר הנתבע במסמך שהיו פגמים בדרך הבאתו (או שחסרו חלקים ממנו), נתרפא הפגם וניתן לדון בתביעה בסדר דין מקוצר {ע"א 373/69 יצחק ויפה חונן נ' "חגור" מושב עובדים להתיישבות שיתופית, פ"ד כג(2), 347 (1969)}.

 

באשר להיקף הראיות הנדרש, די ב"ראשית ראיה" על-מנת לקיים את מצוות תקנה. בהלכות בתי-המשפט גם התוכן והמשמעות של "ראשית ראיה" משתנים מנושא לנושא. לא כהרי תביעת נזק ודרישת "ראשית ראיה" לגביה, כהרי למקרה של תביעה בגין הסכם ודרישת סכום כסף בגינו, בין כפיצוי מוסכם ובין בהשבת סכומים ששולמו על-פיו. אין די בראיה לגבי חלק מן התביעה אלא "ראשית ראיה", צריכה להתייחס למלוא סכום התביעה.

 

תקנה 203 לתקנות סדר הדין האזרחי אף קובעת את הטכניקה והחובה בדבר מגבלת הראיות שיש לצרף בתביעה לסדר דין מקוצר.

 

לשונה של תקנה 203 לתקנות סדר הדין האזרחי היא:

"203. דרך ההגשה

כתב תביעה כאמור בתקנה 202 יוכתב במילים "סדר דין מקוצר", יצורף לו העתק המסמכים או החשבוניות המובאים לראיה ויומצא לנתבע יחד עם הזמנה לפי טופס 17."

 

מקבץ התקנות, 212, הקובעת כי בשעת בירור בקשת הרשות להתגונן רשאי בית-המשפט, בהסכמת בעלי הדין, לקיים באותו מעמד את הדיון בתביעה גופה, ו- 203 בעצם מחזק את הדרישה לקיומן של ראיות בכתב לביסוסה של תביעה כראויה להתברר בסדר דין מקוצר.

 

לעניין "ראשית הראיה", אין מניעה שאת אשר החסיר התובע במסמכיו יוכל להשלים מתוך "הודאתו של בעל דינו" ובכך בעצם להכשיר התביעה לדיון בסדר דין מקוצר. במקרה הרגיל נבחנת השאלת אם תביעתו של תובע ראויה להידון בסדר דין מקוצר, על-פי המסמכים שצורפו אליה. אך אין מניעה שאת אשר החסיר תובע במסמכיו, יוכל להשלים מתוך הודאתו של בעל דינו (הנתבע) העולה מתוך כתבי טענותיו שהוגשו כדי לזכות ברשות להתגונן {בר"ע (ת"א-יפו) 7339/95 Sunray Associated S.A. נ' יצחק כהן ואח', תק-מח 95(2), 1906 (1995)}.

 

על-מנת להימנע מ"סכנה" זו, יש ונוהגים להסתפק בשלב הראשון בעתירה עצמאית למחיקת הכותרת "סדר דין מקוצר", ולבקש דחיה בהגשתה של הבקשה לרשות להתגונן, עד שתינתן החלטה בבקשה הראשונה.

 

יש מקרים ש"הראיה בכתב" אמנם אינה מצויה בידו של התובע, אך היא קיימת בידיו של האחר, והרי תקנה 202(1) לתקסד"א אינה עוסקת ב- "ראיה שבידי התובע", אלא בתביעה "שיש עליה ראיה בכתב". לפיכך כשזו מושגת בדרך של תצהיר מפיו של הנתבע, דינה כדין כל ראיה, ובית-המשפט אינו ראשי לעצום עיניו ולהתעלם ממנה בבואו לבחון את השאלה אם התביעה ראויה להיות נדונה בסדר דין מקוצר, כפי שאין עליו להתעלם מהשאלה האם להעניק לנתבע רשות להתגונן, גם במקרה שנתבע אינו נחקר על תצהירו (לעניין זה ראה זוסמן על סדרי הדין האזרחי (מהדורה 6), 629, סעיף 527; וכן ע"א 373/69 חונן נ' "חגור" מושב עובדים, פ"ד כג(2) 347 (1969)}.

 

יובהר, כי אם עילה כלשהי בכתב התביעה אינה כשירה להתברר סדר דין מקוצר - תימחק הכותרת, שכן קיומו של חלק בתביעה שאינו ראוי להידון בהליך מקוצר פוסל את התובענה כולה מלהידון בדרך דיונית זו {ר"ע 192/84 חברת אבגד בע"מ נ' סולל בונה בע"מ, פ"ד לח(2), 561 (1984); בר"ע 662/04 שגיא רוכמן נ' מלון נפטון בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.07.04)}.

כן יודגש, כי בשלב של הדיון אין חובה על הנתבע המבקש רשות להתגונן לשכנע את בית-המשפט בנכונות טענותיו העובדתיות, וכל שעל בית-המשפט לברר הוא אם יש בטענותיו כדי לשמש הגנה מפני התביעה, אם תוכחנה במשפט {ראה ע"א 594/85 זהבי נ' מגרית בע"מ ואח', פ"ד מב(1), 721 (1988)}.

 

אולם אין הנתבע יוצא ידי חובתו בהעלאת טענות סתמיות בתצהירו, אלא עליו לטעון את העובדות המבססות את הגנתו ולהיכנס לפרטי עובדות אלה. {ראו: ע"א 543/86 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' כלפון, פ"ד מב(3), 341 (1988)}. הרשות תוענק אם התצהיר (יחד עם החקירה הנגדית, כאשר זו מתקיימת) מגלה על פניו טענה, שאם תוכח במשפט תהווה הגנה מפני התביעה {ראה ע"א 518/87 פטלז'אן ואח' נ' בנק איגוד לישראל בע"מ, תק-על 93(3), 1337 (1993)}.

 

העיקרון הוא שבשלב ביניים של המשפט, בו עומדת בקשת הנתבע לרשות להתגונן לדיון, בודק בית-המשפט על-פי תצהירו של הנתבע, אם יש לו במה להתגונן, או שמא מבקש הוא רק לדחות את הקץ ולהשהות את מתן פסק-הדין נגדו. הדגש הוא על ההגנה ולא על התביעה, שכן משניתנה הרשות להתגונן, מתבררת התביעה ככל תביעה אחרת ומותר להוכיחה לא רק במסמכים אלא בעדים ובכל דרך ראיתית אחרת {ע"א 236/64 חברת "ארדה" בע"מ נ' משה ואליעזר כץ, פ"ד יח(3), 518 (1964)}.

 

עוד יובהר כי טענת הגנה של השקעה מבלי שהדבר יגובה במסמכים, הינה טענת בדים {ת"א (ת"א-יפו) 11027/05 לאה דנקנר נ' ניסים ביטון, תק-של 2005(2), 5237 (2005)}.

 

כמו-כן, גם טענה בדבר זכאות הנתבע לפיצוי, בית-המשפט לא יראה בה טענת הגנה כנגד התביעה בתביעה לפינוי מושכר על-פי תקנה 202(3) לתקסד"א, שכן התביעה אינה תביעה כספית. זוהי תביעה לסילוק יד של נתבע אשר מחזיק בנכס. אין ספק כי טענות כספיות הדדיות יכולות להישמע במקום אחר, אך טענה זו אין בה כדי ליתן לו רשות להתגונן כנגד תביעה לסילוק יד {ת"א (ת"א-יפו) 11027/05 לאה דנקנר נ' ניסים ביטון, תק-של 2005(2), 5237 (2005)}.

 

נשאלת השאלה, מהו ההבדל בין פינוי מושכר בסדר דין מקוצר בהתאם לתקנה 202(3) לתקסד"א ובין פינוי מושכר על-פי תקנה 215ז לתקסד"א?

 

בפרק ט"ז4 לתקסד"א, נקבע הליך מיוחד לדיון בתביעות לפינוי תוך שנקבע כי תביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים והתובע יוכל לתבוע סעדים נוספים, גם בשל אותה עילה, בהליך נפרד וללא קבלת רשות מבית-המשפט {ראה תקנה 215ז(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי; תא"ח (אשד') 22015-10-11 נסים גנה ואח' נ' יגאל אפללו ואח', תק-של 2012(1), 76427 (2012)}.

 

תביעה שהוגשה, תכלול רק את הסעד של פינוי להבדיל מסעד כספי אשר הרשות בידי משכיר להגישה בנפרד מתביעת הפינוי {ראה גם ת"א (חד') 21559-09-12 שמעון לפידות נ' עו"ד נאוה אוחנה, תק-של 2013(2), 17840 (2013)}.

 

כאשר תובע מעוניין להגיש יחדיו הן תביעה כספית והן תביעה לפינוי מושכר ביכולתו לפנות להליך של סדר דין מקוצר.

 

כלומר, בפני תובע עומדות שתי אפשרויות: הראשונה, להגיש תביעה אחת, תביעה לפינוי מושכר בהתאם לפרק ט"ז4 לתקסד"א, ללא העילה הכספית שיכולה להיתבע בתובענה נפרדת. השניה, להגיש את התביעה לפינוי מושכר והתביעה הכספית יחדיו בהליך של סדר דין מקוצר, למשל {ראה גם תא"מ (נצ') 51177-07-12 שרה סופר ואח' נ' מרגלית דדוש ואח', תק-של 2012(4), 18323 (2012)}.