1. הדין
תקנות 215ז עד 215יג לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובעות כדלקמן:
"215ז. תביעה לפינוי מושכר (תיקון התשס"ט (מס' 3))
(א) תובע רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, חל עליו לפי פרק זה ((להלן: "תביעה לפינוי מושכר"), וסדרי הדין בעניינה יהיו לפי פרק זה.
(ב) תביעה לפינוי מושכר לפי פרק זה לא תכיל סעדים נוספים בשל אותה עילה והתובע יהא רשאי לתבוע סעדים נוספים, בשל אותה עילה, בהליך נפרד ובלא צורך בקבלת רשות מאת בית-המשפט.
(ג) אין באמור בפרק זה כדי לגרוע מהזכות לתבוע פינוי מושכר בסדר דין מקוצר לפי הוראות פרק ט"ז.
215ח. דרך ההגשה (תיקון התשס"ט (מס' 3))
כתב תביעה לפינוי מושכר יוכתר במילים "תביעה לפינוי מושכר".
215ט. עריכת כתבי טענות (תיקון התשס"ט (מס' 3))
(א) בכתב תביעה לפינוי מושכר יפרט התובע את טיעוניו ויצרף לך תצהירי עדות ראשית של העדים, חוות-דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות, אם ישנן, ואת המסמכים הנוגעים לעניין הנדון, המצויים או שהיו מצויים ברשותו או בשליטתו של התובע ושאותרו על ידו לאחר חקירה ודרישה.
(ב) בכתב ההגנה יפרט הנתבע את טיעוניו ויצרף לו תצהירי עדות ראשית של העדים, חוות-דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות, אם ישנן, ואת המסמכים הנוגעים לעניין הנדון, המצויים או שהיו מצויים ברשותו או בשליטתו של הנתבע ושאותרו על ידו לאחר חקירה ודרישה.
215י. המצאה (תיקון התשס"ט (מס' 3))
(א) התובע ימציא לבית-המשפט ולבעלי הדין את כתב התביעה והמסמכים שיש לצרף לכתב התביעה לפי תקנה 215ט(א).
(ב) הנתבע ימציא לבית-המשפט ולבעלי הדין את כתב ההגנה והמסמכים שיש לצרף לכתב ההגנה לפי תקנה 215ט(ב), בתוך מועד שלא יאוחר משלושים ימים מהמועד שהומצא לו כתב התביעה.
215יא. קביעת מועד דיון (תיקון התשס"ט (מס' 3))
בית-המשפט יקבע מועד לדיון בתובענה שלא יהיה מאוחר משלושים ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון בתיק.
215יב. תחולת הוראות פרק ט"ז1 ואחרות (תיקון התשס"ט (מס' 3))
(א) הוראות תקנות 214יב עד 214טז יחולו בהתאמה על תובענה לפי פרק זה.
(ב) הוראות אחרות שבתקנות אלה יחולו על תובענה לפי פרק זה, ככל שאינן סותרות הוראות פרק זה ובשינויים המחוייבים לפי העניין.
215יג. תביעה שכנגד והודעה לצד שלישי (תיקון התשס"ט (מס' 3))
נתבע בתביעה לפינוי מושכר לא יהא רשאי להגיש תביעה שכנגד, או הודעה לצד שלישי."
2. תביעה לפינוי מושכר - תקנה 215ז לתקנות
תקנה 215ז לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובעת כדלקמן:
"215ז. תביעה לפינוי מושכר (תיקון התשס"ט (מס' 3))
(א) תובע רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, חל עליו לפי פרק זה (להלן: "תביעה לפינוי מושכר"), וסדרי הדין בעניינה יהיו לפי פרק זה.
(ב) תביעה לפינוי מושכר לפי פרק זה לא תכיל סעדים נוספים בשל אותה עילה והתובע יהא רשאי לתבוע סעדים נוספים, בשל אותה עילה, בהליך נפרד ובלא צורך בקבלת רשות מאת בית-המשפט.
(ג) אין באמור בפרק זה כדי לגרוע מהזכות לתבוע פינוי מושכר בסדר דין מקוצר לפי הוראות פרק ט"ז."
פרק ט"ז4 לתקסד"א קובע הליך משפטי מזורז לדיון בתביעות לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר חל עליו, שמטרתו הכרעה מהירה ואפקטיבית במחלוקות שעניינן פינוי מושכר {רע"א (מחוזי יר') 54675-02-12 מכמל נ' טרטמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.04.12); תא"ח (צפת) 23653-05-12 מאיר קנפו נ' רזינה נגב, תק-של 2012(3), 32497 (2012)}.
התכלית המונחת ביסוד ההליך היא הענקת סעד מהיר לבעלי נכסים הזכאים לפינוי שוכרים המחזיקים בנכסיהם שלא כדין, והקטנת נזקיהם.
לצורך השגת תכלית זו קובעות תקסד"א שורה של הוראות המגבילות את היקף ההתדיינות.
מן העבר האחד נקבע, כי תביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים מעבר לפינוי המושכר {אשר אותם יהיה התובע רשאי לתבוע בהליך נפרד, ללא נטילת רשות מבית-המשפט}, ומן העבר השני נקבע, כי נתבע לא יהיה רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי.
מטרת הוראות אלה היא לקיים הליך מצומצם ומהודק אשר ייוחד אך לבירור זכותו של התובע לפינוי המושכר וזכותו של הנתבע להחזיק במושכר, זאת מבלי צורך להידרש למחלוקות כספיות ואחרות, כאשר אין באלה להשליך על הזכות להחזיק בנכס.
לצד הוראות אלה, נקבעה סמכותו של בית-המשפט להורות על העברת התובענה למסלול דיון רגיל, מקום שבית-המשפט מוצא כי זו אינה מתאימה להתנהל במסגרת הליך זה.
בהקשר זה מורות תקנות סדר הדין האזרחי כי בעת מתן הוראה כאמור, על בית-המשפט להביא בחשבון, בין יתר שיקוליו, את מורכבות העובדות, הראיות והשאלות שבדין, את מספר בעלי הדין, את היקף הראיות, את חשיבות ההכרעה המהירה בתובענה ועוד.
כאמור, הליך זה, של תביעה לפינוי מושכר, נקבע בתקנות סדר הדין האזרחי, בעקבות תיקון שנעשה בהן ואשר מטרתו היתה לקבוע הליך מזורז של דיון בתביעות לסילוק יד ממושכר או לפינוי מושכר {ת"א (חד') 50099-01-13 רן גלר ואח' נ' מיכאל אביגזר ואח', תק-של 2013(4), 44545 (2013)}.
בהליך כזה בית-המשפט דן לכן אך ורק בשאלה אם יש להורות על-פינויו של הנתבע מהנכס ובית-המשפט לא ידון בסעדים נוספים.
מטרת הוראות פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, לקיים הליך מזורז של דיון בתביעה שעניינה פינוי מושכר מבלי להידרש למחלוקות כספיות ואחרות.
תכליתו של הליך מכוח פרק ט"ז4 לתקסד"א, למנוע המשך שימוש במושכר במהלך ניהול תביעה בהליך אזרחי רגיל, במקרים בהם לא משולמים דמי השכירות עובר להגשת התביעה.
התיקון לתקנות סדר הדין האזרחי, בדבר ההליך המיוחד לפינוי מושכר {פרק ט"ז4}, נועד לאפשר למשכיר לפנות שוכר ש"התנחל" בנכס שלו ומסרב לפנותו גם לאחר שתמה תקופת השכירות או שבמהלך תקופת השכירות חדל לשלם את תשלומי שכר הדירה או תשלומים אחרים שהוא חייב בהם לפי החוזה {כגון: ארנונה, מים, חשמל וכיוצא בזה}.
ההליך המיוחד של פינוי המושכר נועד לאפשר למשכיר לפנות שוכר כזה מהנכס, בהליך קצר ומהיר, ולהשיב את הנכס לחזקתו, וזאת ללא צורך לבקש פיצול סעדים וללא צורך לדון, במסגרת הליך זה, בטענות כספיות או אחרות שיש לצדדים זה כנגד זה.
כשמוגשת תביעה לפינוי מושכר לפני תום תקופת השכירות, אזי נקודת המוצא היא, שהשוכר זכאי, מכוח חוזה השכירות, להחזיק במושכר עד תום תקופת השכירות {תא"ח (נת') 15765-03-12 יהודית רז נ' מרגריטה אביטל ואח', תק-של 2012(3), 16367 (2012)}.
זכות זו של השוכר נסוגה מפני זכות הבעלים {המשכיר}, רק מקום שהשוכר עצמו הפר את תנאי חוזה השכירות, שמקנה לו את הזכות הקניינית להחזיק במושכר.
במילים אחרות, כאשר השוכר אינו משלם את דמי השכירות או את התשלומים האחרים שהוא חב בהם לפי החוזה, אזי הוא עצמו כורת את הענף של זכות החזקה שהוקנתה לו, ובמקרה כזה זכאי המשכיר לפנותו מהנכס ולהשיבו לחזקתו. זו מטרתו המובהקת של ההליך המיוחד והמהיר לפינוי מושכר.
כאשר מדובר במסלול מהיר של תביעה על-פי פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, להבדיל מתביעת פינוי במסלולים אחרים {כמו תביעה בסדר דין רגיל או תביעה בסדר דין מקוצר}, עובדת קיומו של "מושכר" אמורה להוות הנחת יסוד שאין עליה עוררין {תא"ח (צפת) 28511-03-12 הקדש גולדצוייג צבי וברכה ואח' נ' מרדכי קשמכר, תק-של 2012(2), 71206 (2012)}.
ככל ששאלת זכותו של תובע בנכס שפינויו מבוקש לא הוכחה בראשית הדרך והינה שנויה במחלוקת, ובירורה איננו אפשרי במסגרת פרקי הזמן המתוחמים בפרק ט"ז4 לתקסד"א, עלולה התוצאה המשפטית להיות דחייתה של התביעה.
הפעלת האפשרות הקיימת בפני בית-המשפט, להעברת הדיון למסלול דיון רגיל צריכה להיעשות במקרים מתאימים, אך לא כמתן אפשרות נוספת לתובע לתיקון מחדליו במידה ולא הצליח להצביע על מקור זכויותיו ב"מושכר".
כאשר המשיב טוען לזכויותיו כדייר מוגנן במושכר ומתבסס על הוראות חוק הגנת הדייר, מן הראוי הוא להורות על העברת התובענה, שהוגשה במסגרתה של פרק ט"ז4 לתקסד"א, להליך תביעה אזרחית רגילה {ראה גם תקנה 215ז(א) לתקסד"א}.
3. דרך ההגשה - תקנה 215ח לתקנות
תקנה 215ח לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובעת כדלקמן:
"215ח. דרך ההגשה (תיקון התשס"ט (מס' 3))
כתב תביעה לפינוי מושכר יוכתר במילים "תביעה לפינוי מושכר."
על-פי תקנה 215ח לתקסד"א, כתב תביעה לפינוי מושכר על-פי פרק ט"ז4 לתקסד"א, יוכתר במילים "תביעה לפינוי מושכר".
4. עריכת כתבי טענות - תקנה 215ט לתקנות
תקנה 215ט לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובעת כדלקמן:
"215ט. עריכת כתבי טענות (תיקון התשס"ט (מס' 3))
(א) בכתב תביעה לפינוי מושכר יפרט התובע את טיעוניו ויצרף לה תצהירי עדות ראשית של העדים, חוות-דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות, אם ישנן, ואת המסמכים הנוגעים לעניין הנדון, המצויים או שהיו מצויים ברשותו או בשליטתו של התובע ושאותרו על ידו לאחר חקירה ודרישה.
(ב) בכתב ההגנה יפרט הנתבע את טיעוניו ויצרף לו תצהירי עדות ראשית של העדים, חוות-דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות, אם ישנן, ואת המסמכים הנוגעים לעניין הנדון, המצויים או שהיו מצויים ברשותו או בשליטתו של הנתבע ושאותרו על ידו לאחר חקירה ודרישה."
בהתחשב בתקנה 215ט לתקנות סדר הדין האזרחי, בעלי הדין נחזים כמי שהגישו את כל הראיות מטעמם, לרבות חוות-דעת מומחים, תצהירי העדים ותיקי המוצגים {תא"ח (אשק') 10185-06-13 יבגני שפטלוביץ נ' מנחם לבנון ואח', תק-של 2013(4), 37212 (2013)}.
לתביעה לפינוי מושכר על בעלי הדין לצרף לכתבי טענותיהם {כתב תביעה וכתב הגנה} תצהיר עדות ראשית.
כך למשל, כאשר תובע לא צירף תצהיר עדות ראשית לכתב תביעתו, בדרך-כלל, בית-המשפט יעניק הזדמנות לתובע לתקן מחדלו כאמור תוך מתן הוראה כי במידה והתובע לא יגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו, אזי, התביעה תימחק {ראה למשל תא"ח (טב') 34187-12-12 יצחק אזולאי ואח' נ' אולג מוטורין, תק-של 2012(4), 64565 (2012)}.
נדגיש כי צירוף תצהיר תובע לבקשה לפיצול סעדים אינו יכול להוות תחליף לתצהיר עדות ראשית {תא"ח (ת"א-יפו) 31338-09-12 דוד קפלן נ' אמיר נשר ווילד סי, תק-של 2012(4), 35490 (2012)}.
5. המצאה - תקנה 215י לתקנות
תקנה 215י לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובעת כדלקמן:
"215י. המצאה (תיקון התשס"ט (מס' 3))
(א) התובע ימציא לבית-המשפט ולבעלי הדין את כתב התביעה והמסמכים שיש לצרף לכתב התביעה לפי תקנה 215ט(א).
(ב) הנתבע ימציא לבית-המשפט ולבעלי הדין את כתב ההגנה והמסמכים שיש לצרף לכתב ההגנה לפי תקנה 215ט(ב), בתוך מועד שלא יאוחר משלושים ימים מהמועד שהומצא לו כתב התביעה."
משלא הוגש כתב ההגנה במועד בתוך שלושים ימים לאחר המצאת ההזמנה, יש להיעתר לבקשת התובע וליתן פסק-דין בהיעדר הגנה {ראה למשל תא"ח (נצ') 1267-11-10 חברת מבני תעשיה בע"מ נ' הושנג פריזדה, תק-של 2011(1), 208151 (2011)}.
6. קביעת מועד דיון - תקנה 215יא לתקנות
תקנה 215יא לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובעת כדלקמן:
"215יא. קביעת מועד דיון (תיקון התשס"ט (מס' 3))
בית-המשפט יקבע מועד לדיון בתובענה שלא יהיה מאוחר משלושים ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון בתיק."
כאשר התביעה לסילוק יד מוגשת בהליך של סדר דין מקוצר, לא תהיה תחולה לתקנה 215יא לתקסד"א, ולא תהיה כל חובה לקיים דיון שלא יהיה מאוחר משלושים ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון כאמור בתקנה 215יא לתקסד"א {ת"א (אשק') 34886-04-11 תום השקעות ופיתוח ובניה בע"מ ואח' נ' יעקב יפרח, תק-של 2012(1), 76867 (2012)}.
7. תחולת הוראות פרק ט"ז1 ואחרות - תקנה 215יב לתקנות
תקנה 215יב לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובעת כדלקמן:
"215יב. תחולת הוראות פרק ט"ז1 ואחרות (תיקון התשס"ט (מס' 3))
(א) הוראות תקנות 214יב עד 214טז יחולו בהתאמה על תובענה לפי פרק זה.
(ב) הוראות אחרות שבתקנות אלה יחולו על תובענה לפי פרק זה, ככל שאינן סותרות הוראות פרק זה ובשינויים המחוייבים לפי העניין."
על-פי תקנה 215יב לתקסד"א הוראות תקנות 214יב עד 214טז לתקסד"א יחולו בהתאמה על תובענה לפי פרק ט"ז4 לתקסד"א.
כך למשל, בשים-לב לתקנה 215יב ותקנה 214טז(ב) לתקסד"א, פסק-דין יכול שיהיה מנומק באופן תמציתי בלבד {תא"ח (כ"ס) 39727-11-12 אליהו זקיאן נ' עינת דבורה רייכמן ארוך ואח', תק-של 2012(2), 88012 (2012)}.
8. תביעה שכנגד והודעה לצד שלישי - תקנה 215יג לתקנות
תקנה 215יג לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובעת כדלקמן:
"215יג. תביעה שכנגד והודעה לצד שלישי (תיקון התשס"ט (מס' 3))
נתבע בתביעה לפינוי מושכר לא יהא רשאי להגיש תביעה שכנגד, או הודעה לצד שלישי."
פרק ט"ז4 לתקסד"א מורה, כי נתבע בתביעה לפינוי מושכר לא יהיה רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי. ואולם, תקנות תקסד"א שותקות בכל הנוגע לטענת קיזוז של נתבע {תא"ח (ק"ג) 14822-04-13 מרפאות ים המלח בע"מ נ' מלון יפה נוף ערד בע"מ, תק-של 2013(4), 2119 (2013)}.
לפי סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") חיובים כספיים ניתנים לקיזוז. לפי סעיף 25 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1979 (להלן: "חוק השכירות והשאילה"), חובות של צדדים לחוזה שכירות ניתנים לקיזוז.
מכאן, כי באופן עקרוני, עומדת לנתבע זכות הקיזוז כנגד התובע. מובן, כי צדדים לחוזה רשאים להסכים ביניהם כי לא תהיה זכות קיזוז.
מן האמור, עולה כי ניתן להעלות טענת קיזוז כטענת הגנה בתובענה המוגשת לפי פרק ט"ז4 לתקסד"א {תא"ח (הרצ') 1625-05-10 גורן ואח' נ' טופז ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (04.10.10)}.
נעיר כי הוראות סעיף 25 לחוק השכירות והשאילה, אשר מקנה לשוכר זכות קיזוז מדמי השכירות, גוברות על תקנה 215יג לתקסד"א, ככל שמשתמעת מהן שלילה של בירור זכות לקיזוז במסגרת תובענה לפי פרק ט"ז4 לתקסד"א.
זאת ועוד. העלאת טענת קיזוז, באופן כללי וללא פירוט, אפילו לא מינימלי, איננה בבחינת "מטה קסמים" אשר יביא, כך סתם, לחריגה מסדרי הדין שנקבעו ולפגיעה בזכותו של תובע כי עניינו יתברר בסדר דין שהוא מהיר באופן יחסי.