למה כדאי להיכנס לפרויקט פינוי בינוי? והאם מדובר על הדרך המהירה לדירה החדשה? אם אתם הבעלים של דירה בבית משותף ואתם חלק מהתארגנות להקמת פרויקט פינוי בינוי, מהם הסיכונים הקיימים בכניסה לעסקת פינוי-בינוי מול קבלן ו/או חברה יזמית, מהם הנתונים הרלוונטיים שיש לקחת בחשבון.

בישראל, מתחם פינוי בינוי הוא סטטוס של שטח קרקע שהוחלט לפנות את תושביו, להרוס את בתי המגורים, ולבנות תחתיהם בנייני מגורים חדשים. עסקת פינוי-בינוי או בשם החדש, התחדשות עירונית, הינה למעשה עסקת חליפין אשר במסגרתה הדיירים מוכרים ליזם את הדירות הקיימות ללא השתתפות מצידם בעלות כלשהי לרבות תשלומי שכירות שיחולו על הקבלן הכל באמצעות ועד מנהל ו/או נציגות דיירים, כלומר עסקת "נטו", את זכויות הבניה הניתנות לניצול ביחס למרכיב הקרקע שבתמורה מקבלים מהיזם דירות חדשות בפרויקט אשר יקום תחת הבניינים לרבות הקיימים תוך דגש על לוחות זמנים, מנגנוני תמורה ברורים וכן על קבלת ערבות מתאימה. 

פרויקט פינוי בינוי - האתגר הבא 

התחדשות עירונית, פינוי בינוי, התקווה של מרבית בעלי דירות במסגרת פרויקטים מסוג זה, בעיקר אלו המצויות בבעלות פרטית ולא בבעלות המדינה, היא כי ביום מן הימים יקבלו דירה חדשה ומשודרגת במקום הדירה הנוכחית ללא השתתפות מצידם.

פוטנציאל הרווח בפרויקט פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי מגלם מבחינת הדיירים פוטנציאל רווח של מאות אחוזים - אם וככל שהפרויקט יצא לפועל. יחד עם זאת, יש לזכור כי מדובר ב"הרפתקה", אליה לא ניתן להתייחס בקלות דעת, שכן, לא פעם יזמים מבטיחים הבטחות ולא עומדים מאחוריי הדברים.

פרויקט פינוי בינוי – בסיס ההתקשרות? 

"עסקת נטו" - תנאי בסיסי בעסקת פינוי-בינוי הוא כי כל עלויות הפרויקט חלות על היזם ועליו בלבד. הדייר לא נדרש, בשום שלב, לשלם תשלום כלשהו בגין ההתקשרות בעסקה (למעט בחלק מהמקרים, תשלום דמי היוון למנהל ביחס לדירה הקיימת, במידה והקרקע היא אדמת מנהל). לכן כל דרישה מצד היזם לנשיאה בעלויות שונות או במיסים מצד הדיירים, אמורה לעורר סימני שאלה וטעונה בדיקה.

פרויקט פינוי בינוי – בטחונות לדיירים !!!

אולי הנקודה החשובה ביותר. בדומה לעסקת רכישת דירה מקבלן "על הנייר" שבה מחויב הקבלן להעמיד לרשות הרוכשים ערבויות "חוק מכר" על כל תשלום, יש לוודא כי, גם כאן, קיימת התחייבות בהסכם הפינוי בינוי להעמדת ערבות בנקאית לטובת הדייר, אשר תבטיח את הדייר במקרה שבו היזם יקרוס ולא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו (ע"ע פרשת חפציבה). מועד קבלת הערבות הינו ביום פינוי הדירה הנוכחית והיא תושב ליזם אך ורק בד בבד עם קבלת החזקה בדירה החדשה.

לוחות זמנים ומנגנוני תמורה ברורים

בתוך ארבע חמש שנים מהיום אתם כבר בדירת החלומות, אז לא בדיוק, צריך לזכור כי בשונה מרכישת דירה מקבלן, בחלק גדול מהמתחמים אשר מקדמים כיום יזמים, אין עדיין אפילו תב"ע (תכנית בניין עיר) המאפשרת ליזם לבצע את הפרויקט, לא כל שכן היתר בניה אשר יוצא אך ורק לאחר אישורה של התב"ע על ידי ועדות התכנון השונות.

על פי רוב, הליך אישור התב"ע כשלעצמו עשוי לקחת בין ארבע לחמש שנים, וזה עוד לפני הזמן שנידרש להחתים כל הדיירים על הסכמים מחייבים (כולל טיפול בדיירים סרבנים ועוד "הפתעות" שיכולות לצוץ תוך כדי תנועה). נוסיף לכך את פרק הזמן הדרוש לבניית הפרויקט שבד"כ ייקח קרוב לארבע שנים והרי לפנינו פרויקט שאורך, במקרה הטוב, בין 9 ל-10 שנים. זכרו כי כניסה לפרויקט מסוג כזה משמעותה עסקה ארוכת טווח, הדורשת אורך נשימה וסבלנות רבה.

מהו רוב מיוחס על פי הגדרת החוק?

החוק קובע כי בבית משותף אשר בו יותר מחמש דירות: בעלי הדירות שבבעלותם לפחות ארבע חמישיות מהדירות ולפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף. כשיש שש דירות ומעלה יחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות כדירה אחת. (המטרה היא למנוע השתלטות על דירות לשם השגת רוב וכדי למנוע מצבים בהם הרוב הנדרש מושג ע"י מיעוט של בעלים).

בבית משותף שבו ארבע או חמש דירות: כל בעלי הדירות למעט אחד, ששלושה רבעים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם ובלבד שמתקיימים שני תנאים: בבית המשותף יותר משני בעלי דירות; בבעלותו של בעל הדירה המסרב דירה אחת בלבד.

התחדשות עירונית (פינוי - בינוי) – הפנים לשנת 2012

אני מאמין כי שנת 2012 תתאפיין בריבוי עסקאות פינוי בינוי, לאור הציפיה כי מגמת הממשלה להביא לירידת מחירי הדיור.

המלצות ברכישת דירה יד שנייה במסגרת פרויקט פינוי בינוי

במידה ובכוונתך לרכוש דירה בפרויקט של פינוי בינוי, מומלץ מאוד לערוך מספר בירורים. ראשית, יש לבדוק את מערך היחסים בין היזם לבין הדיירים המפונים מדירותיהם. כמן כן, יש לערוך בדיקה מקיפה לגבי הליווי הבנקאי שניתן ליזם לשם הקמת הפרויקט, על מנת שהקנייה תעשה ללא חששות, עליך לוודא מיהו הבנק המלווה של הפרויקט ושהכספים שניתנים על ידך נכנסים לחשבון נאמנות שנפתח לטובת הפרויקט הספציפי של פינוי בינוי.

* הכותב, עו"ד אברהם ללום, המתמחה בעסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין הינו שותף במשרד עוה"ד עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות' בנוסף, משמש כיו"ר ועדת המקרקעין של ועד ת"א והמרכז בלשכת עוה"ד, מרצה בכיר באקדמיה, בבית הספר לפרקטיקה משפטית ובחברת מחשבות ,עוסק בליווי יזמים, ברכישת קרקעות ובנייה של פרויקטים למגורים ומשרדים.